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这种房子,不是真自住,就是假投资!

Allbet登录网址 2021年10月21日 财经 19 0

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  流动性高就意味着好转手变现,言下之意,不愁卖。

  但有一种商品,从诞生起便被戳上缺乏流动性的标签。

  没错,就是公寓,公寓的流动性差是个不可争论的事实。

  你所购买的公寓,倘若不是真实自住,就必定是假投资!

  有太多人会抛出这样的情景:购房没名额,手上有闲钱,投资一套小户型公寓赚赚租金,倦了就卖掉总该行吧?

  真的不太行,拍拖都不带这么随便的。

  不是因为我个人对公寓有偏见,而是经过市场数据和过去经验论证,无论从什么角度来说,公寓都不是一种好的投资。

  为什么?下面我将从公寓的本质、居住性能和投资价值一层层唠一唠公寓背后的真相。

  电视剧里面那些主角端着香槟,站在巨大落地窗前看着日落和城市景观的可能是公寓;城市青年一人蜗居的具有厨卫的房间可能也是个公寓;你外出旅游,在海边短住的房子也可能是个公寓...

  那么,常说的公寓到底是个什么玩意儿?

  在中国,公寓分为商务公寓、商办公寓和酒店式公寓,区别网上可查,这里就不多解释了。

  我们主要聊一聊公寓的性质,也就是公寓这个产品流动性差背后的本质原因。

  公寓所的土地性质为商业用地,区别于住宅用地的70年的产权,公寓的产权只有40、50年。

  在住房市场,这其实就是一种“畸形”的商品。

  畸形之处在于,这个房子,里面可以住人,但是没有学位,也无法落户,无法享受一个区域所配套的公共资源。

  花那么多钱,买个房子不能落户,也不能上学,到底图啥?

  所以上面渐渐也开始意识到公寓存在的不合理性。

  2020年7月30日,深圳市发布《关于停止商务公寓审批的通知》,停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批,对于已批规划尚未签订合同的商务公寓项目也鼓励转为人才住房。

  叫停公寓用地审批,可以预料,之后的市场上公寓的供应只会越来越少,直至消失。

  这很明显是政策纠偏,无法落户、不带学位的公寓在寸土寸金的深圳,显得太鸡肋了。

  政策上的否定只会让市场对它敬而远之,市场只会进一步淘汰公寓类型产品,现存的产品的去化压力将会进一步增大。

  肯定会有年轻人这么想:我就是不想租房,买个公寓住,反正不占用首房首贷名额,等到结婚再转手置换住宅。

  好吧,既然劝不住,那么回归居住属性,那些看起来高档的公寓,住着真的舒服吗?

  大多数去售楼处看过样板间的年轻人都会控制不住自己,加上销售顾问的一顿鼓吹,忍不住就要刷卡给定金。

  先别着急心动,有件事你必须先搞清楚。

  公寓作为过渡性居住,真的住得舒服吗?

  在结构设计上,公寓的设计大多是一梯10几户,或者两梯20几户,容积率高,上下班高峰期的电梯,可不比地铁公交要好挤。

  这样宿舍楼一般的设计,你顶得住?

  居住环境上,公寓大多是独栋设计,什么社区概念,什么品质生活,基本没有!

  很多人买公寓就是为了出租,你永远猜不到你的隔壁住着什么人。美甲店、轰趴馆甚至会所都有可能成为你的上下楼,惊喜吗?意外吗?

  周围人又多又杂,隔音问题和邻居素质,想到这些,你还会指望什么居住品质吗?

  空间布局上,大通铺的单间,暗卫,采光通风都可能会有影响,碰上南方的“回南天”,被子都能拧出水。

  商水商电,比住宅高出一倍的物业管理费,就拿深圳来说,住宅居民用水3.5元/吨,而公寓用水是6元/吨;居民用电0.56元/度,而公寓是1.2元/度;同地段住宅物业费3.9元/�O,而公寓物业费6元/�O。

  七七八八费用加在一起,不肉疼?

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  结合上面这些想想看,不少作为过渡性居住的公寓,住起来可能真的并不是那么舒心。

  等到你想明白了,一定是想着赶紧找个接盘侠转手。

  想卖?有那么容易吗?

  上文已经提到了,公寓无法落户、也没有学位,任何一个刚需家庭都不会自己往坑里跳,产权短,孩子还没办法读书,谁会买?

  甚至对于单身年轻人来说,单从成本上考虑,买公寓还不如租。

  以深圳为例,花150万买个公寓,也就40�O上下,一年房贷至少也要还6、7万,而换成相同的租金,在周边怎么也能租个两室一厅,空间宽敞不少。

  而且无论是大城市还是小城市,公寓市场都存在着超量库存,供应量远远超出需求,过剩现象已经非常普遍,长沙、昆明、郑州的公寓库存已经超过400万方:

  长沙,截至6月底,内五区商业公寓库存达434万方,存量逐年增长;

  昆明,去年底库存量达454.22万方,远超市场需求;

  郑州,今年初,公寓库存406.79万方,换算成套数就是惊人的10万套。

  公寓新房尚且难以卖出、积压海海,就更别说还附带着昂贵交易税费的二手公寓了。

  以这套龙岗坂田的公寓为例,开盘均价为22000每平米,如今转手时,需要缴纳契税5.4万,营业税9.9万,所得税14.12万,印花税1800元,还有产权登记税550元,买卖双方七七八八税费算在一起就要占总价的将近20%。

  税费一般又有买家承担,买家不仅要给你首付,还要给你房子总额的20%左右的税费,接盘客自然会掂量这笔买卖。

  税费高不好卖就算了,心塞的是,你的公寓也确实涨不过周边的住宅呀!

  这套润创兴时代公寓在2009年开盘,当时均价2.2万,现在均价4.6万,涨幅63.6%。

  再看看离它相隔不远处的和成世纪名园,14年开盘均价大概2万,现在市场价7.7万,涨幅285%,几乎涨了三倍。

  一个开盘10年了,只涨了6成,一个开盘7年,涨了三倍,这对比,揪心吗?

  一定会有人说,公寓虽然不如住宅涨幅大,但是也涨了呀!

  不错,价格确实涨了些。

  但是价格和价值是两码事,房子有没有价值永远要看重流动性,所谓的“纸面价格”能靠谱吗?

  表面上看,你的公寓确实是和周边一起涨了起来,但是旁边的住宅有人接手,原房主拿着卖房款早就转移战场了,而你迟迟找不到接盘侠,只能干着急!

  住宅一般的挂牌到出手的周期1-6个月不等,但公寓的出手周期很长,往往6个月以上,甚至挂牌1-2年卖不出去的也很常见。

  而且很多人还会忽略一个问题,卖不出去,就极有可能会有价格下跌的风险。

  卖不出去只能降价卖,另外随着年限的增长,房屋硬件老化趋势明显,以这套公寓为例,这是十年前的产品,无论是硬件寿命还是户型设计等方面,都会被市场逐渐淘汰。

  无法卖出就长期持有,你就不得不做好面对产品老旧的风险。

  年限越长,价格下跌不说,也就越难转手,这是一个闭合的恶性循环。

  也有心态好的:“行吧,卖不出去就不卖吧,我出租总该行了吧?”

  租出去,有个长期稳定的租金收益也就满足了。

  当房东,躺着收钱!听起来确实美滋滋,但是简单算一下就能戳破这个美丽的幻想。

  还是以上面这套公寓为例,这个地段,每个月租金大概也就3000块钱,这么算下来,年化收益也就2%,这真的是在赚钱吗?

  除非一线城市核心地段的公寓,比如深圳湾壹号,还有就是拥有全国绝无仅有的海景房,比如海南一线望海的公寓,这些都是收藏品。

  如果你真的愿意抛弃你购买住宅赚得利益的机会成本,去投资更高风险的资产,那你真的是个狠人!

  对于普通人来说,购了公寓后若想再买住宅谈何容易?一旦积累的财富被套牢,人生哪来那么多机会给你再多凑一个首付?

  住着不舒服,转手不容易,出租还不赚钱,你还觉得公寓值得投资吗?

本文首发于微信公众号:大胡子说房。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

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